Asumisen mediatiedot

Rahoitus ja rohkeus
– näin uusi nousu tehdään

Asuntomarkkinan toipuminen rakentuu kahdelle peruspilarille: luottamukselle ja rahoitukselle.
Ensimmäinen syntyy ihmisten välisestä kohtaamisesta – toinen pankkien säännöistä ja niiden tulkinnasta arjessa. Säännöt eivät ole muuttuneet, mutta todellisuus niiden ympärillä on.

Säännöt pysyvät, arki muuttuu

Nordean Juho Kostiainen avasi webinaarissa yhden sitkeimmistä väärinkäsityksistä: “Lainanmyöntökriteerit eivät ole kiristyneet viime vuosina. Ne ovat olleet käytännössä samat 15 vuoden ajan: stressitesti 6 % korolla ja 25 vuoden laina-ajalla, ja maksuerät eivät saa ylittää 60 % nettotuloista.”

Käytännössä lainaa myönnetään siis samojen raamien puitteissa kuin ennenkin – mutta asiakkaan kokemus on toinen.

Syy löytyy arjen kuluista. Vastikkeet, energia ja ruoka vievät nyt suuremman osan tuloista, ja positiivinen luottorekisteri nostaa kaikki velat näkyviin. Näin ollen monelle tarjottu lainasumma tuntuu aiempaa pienemmältä, vaikka pankin matematiikka ei ole muuttunut.

Energiatehokkuus on uusi valuutta

SP-Kodin Jukka Rantanen sanoitti toisen merkittävän muutoksen: “Kriteerit eivät ole muuttuneet, mutta vakuusarviointi on tiukentunut. Erityisesti omakotitaloissa huomioidaan nyt tarkemmin remonttitarpeet ja energiatehokkuus.” Sama linja jatkuu Kostiaisen puheessa: “Energialuokka ja kunto vaikuttavat suoraan lainan saantiin.”

Nämä havainnot tekevät selväksi, että energiatehokkuus on rahoituksen kovaa valuuttaa.
Kun myyjä pystyy osoittamaan remonttien aikataulun, talotekniikan kunnon ja lämmitysjärjestelmän tehokkuuden, se ei ole vain plussa – se voi olla ratkaiseva tekijä lainapäätöksessä. Hyvin dokumentoitu kohde saa helpommin rahoituksen ja käy kaupaksi nopeammin.

Vanhojen omakotitalojen solmu

Haastavin tilanne koskee 1970–80-luvuilla rakennettuja omakotitaloja. Misa Roito Kiinteistömaailmalta kuvasi kentän todellisuutta: “Jos talo on 1970–80-luvulta eikä siihen ole tehty elinkaariremontteja, sen myynti vaikeutuu, koska ostaja ei saa siihen rahoitusta.” Ostajia kyllä riittää, mutta kohteet eivät täytä vakuusehtoja.

Samaa ilmiötä tarkasteli Bo:n Saara Murtovaara: sijainnin merkitys on kasvanut. Vakuusarviossa painaa nyt, säilyttääkö alue hintansa ja houkuttelevuutensa pitkällä aikavälillä. Ratkaisuna molemmat asiantuntijat näkevät suunnitelmallisuuden ja avoimuuden: elinkaariremonttien aikataulu ja dokumentointi lisäävät ostajan ja pankin luottamusta.

Nuoret markkinalle – säännöt kaipaavat päivitystä

Webinaarissa nousi vahva yhteinen huoli: nuoret aikuiset jäävät markkinan ulkopuolelle.
Hartelan Jani Nieminen nosti esiin ASP-lainan rajat, jotka eivät enää vastaa suurimpien kaupunkien hintatasoa: “Pääkaupunkiseudulla puuttuu helposti 50 000–100 000 euroa omarahoitusta.” Murtovaara täydensi: “Ensiasunnonostajien varainsiirtoverovapauden poistuminen on heikentänyt nuorten asemaa.”

Jos halutaan, että nuoret palaavat markkinalle, on kannusteita ja lainaehtoja päivitettävä tähän aikaan sopiviksi. Markkina tarvitsee tulevaisuuden ostajat – ja he tarvitsevat realistisen polun ensimmäiseen kotiin.

Välirahoitus palaa – jousto ratkaisee

Tilanne ei ole kuitenkaan synkkä. OP Kodin Lasse Palovaara kertoi myönteisestä käänteestä: “Nyt alkaa näkyä merkkejä siitä, että välirahoitukset ja RS-lainat lähtevät jälleen liikkeelle. Kyse ei ole siitä, etteikö pankit antaisi lainaa – asiakkaat eivät ole halunneet ottaa. Nyt kiinnostus on taas kasvussa.”

Markkinassa korostuu joustavuus. Kostiainen muistutti, että vapautumisajasta voi aina neuvotella, ja Rantanen vahvisti, että tällaisia sopimuksia tehdään jatkuvasti. Kun ostaja ja myyjä löytävät yhteisen aikataulun, moni kauppa toteutuu, vaikka aiemmin olisi jäänyt pöydälle.

Rakennusaikaisen rahoituksen puuttuva porras

Rakennusalan näkökulmasta suurin rakenteellinen este on rakennusaikaisen rahoituksen väli-instrumentin puuttuminen. Nieminen toivoi uusia ratkaisuja projektien käynnistysvaiheeseen: pankit ovat halukkaita rahoittamaan, mutta RS- ja spekulatiivisten hankkeiden pääomavaateet eroavat rajusti.

Kostiainen konkretisoi: “RS-kohteissa pääomavaade on 20–30 prosenttia, mutta jos rakennetaan ilman valmiita ostajia, puhutaan jopa 100–150 prosentista.”

Väliportaat helpottaisivat aloituksia ja pitäisivät rakentamisen liikkeessä – juuri sitä elpymisvaihe kaipaa.

Palapeli, ei muuri

Lopulta rahoitus ei ole seinä, vaan palapeli. Kun palat – energiatehokkuus, läpinäkyvä kunto, joustavat aikataulut ja uudet instrumentit – loksahtavat kohdilleen, markkina alkaa taas hengittää.

Asuntomarkkinan uusi nousu ei synny yhdestä päätöksestä, vaan yhteistyöstä ja rohkeudesta rakentaa luottamusta – pala kerrallaan.

Artikkelin sisältö referoi Asuntomarkkinat nyt ja huomenna -webinaarin (9.10.2025) antia.

Katso webinaaritallenne täältä >

Vinkkaa jutusta myös kollegallesi: